Hufvudstaden har en unik möjlighet att göra något inget annat fastighetsbolag kan göra.
Återköpa Hufvudstadens aktier.
Precis som med korvstoppning gör man ganska ofta bäst i att inte dyka djupare ned i innehållet i de noterade fastighetsbolagens portföljer. I alla fall om man vill fortsätta kunna köpa aktierna utan att uppleva ett visst mått av avsmak.
Det gäller inte Hufvudstaden.
Det tar ungefär tio minuter att promenera från portföljens västligaste Stockholmsfastighet Orgelpipan 3 invid Åhléns på Klarabergsgatan till Hufvudstadens kluster, som sträcker sig från Norrmalmstorg längs Biblioteksgatan upp mot Stureplan.
Med sina prestigefastigheter på anrika adresser ser beståndet ser ut att vara komponerat av en monopolspelare som tålmodigt gått varv efter varv med siktet inställt på Centrum, Norrmalmstorg och inget annat.
Senast Hufvudstaden köpte en fastighet i huvudstaden var i en transaktion med Fabege 2011 i norra änden av Norrlandsgatan. Medianförvärvsåret i Stockholmsportföljen är 1958. Den fastighet som hängt med längst har gjort det sedan Ivar Kreuger köpte Kvasten 6 i korsningen mellan Mäster Samuelsgatan och Biblioteksgatan 1915.
Beståndet i Göteborg är ännu mer kondenserat, med fastigheterna belägna kring Brunnsparken. Senaste förvärvet i Göteborg gjordes så sent som 2016, men det gällde en utvecklingsfastighet värderad till 82 Mkr. Det senaste signifikanta förvärvet annonserades 2012, när Hufvudstaden betalade 1,3 miljarder för en del av Nordstan i en transaktion med AMF.
Sedan 1998 kontrolleras fastighetsbolaget av mannen som gett den låga finansiella risken ett ansikte: Fredrik Lundberg.
Aktiesparfonden uppskattar bolag med försiktig finansiell profil, men bland fastighetsbolagen sticker Hufvudstaden som överdrivet försiktigt.
Nettoskulden motsvarar drygt 6 gånger ebitda, ungefär hälften av vad andra stora kontorsbolag som Atrium Ljungberg konkar runt på. Räntetäckningen är bättre än vad aktörer inom de sotiga och mer högavkastande segmenten kan stoltsera med och belåningsgraden på 21 procent är lägst i sektorn.
Ett bolag som inte förvärvade någonting under nollränteepoken hade inte mycket att hämta under en period då de största risktagarna firade triumfer på börsen.
Hösten 2020 var Ilija Batljans formkurva stigande. I en intervju med Di dömde SBB:s dåvarande vd ut Hufvudstaden både på längden och tvären. Fastigheterna kunde visserligen ha ett affektionsvärde, men i ekonomiska termer var de döda. Enligt Ilija Batljan var de intressanta på ”byggrättsvärdering”.
I efterhand förstår förhoppningsvis de flesta att det där var rena komedin. Medan SBB strypt utdelningen, sett substansvärdet kollapsa och tvingats sprattla för glatta livet för att ens hålla sig flytande har Hufvudstaden stått stadigt och kunnat höja utdelningen flera i omgångar.
Medan kontorsfokuserade fastighetsbolag på bred front plågas av höga vakanser, klarar sig Hufvudstaden bättre än konkurrenterna tack vare attraktionskraften i det unika beståndet.
Nästa år kommer intjäningstillväxten få ett lyft av investeringen på 2,5 miljarder kronor i kvarteret Johanna i Göteborg, som adderar över 10 000 kvadratmeter. Även om Hufvudstaden identifierat ytterligare projekt, tillåter balansräkningen väldigt mycket mer än vad som kommer att hända.
För en aktör som betraktar allt som inte är Centrum eller Norrmalmstorg som lite för perifert vimlar det inte av möjligheter, men Hufvudstaden har en möjlighet ingen annan har. Återköpa Hufvudstadens aktie.
Rabatten mot aktuellt substansvärde är över 30 procent och eftersom belåningen är så låg översätts det i hög grad till rabatt på de underliggande fastigheterna. Rörelsevärderingen, i termer om ev/ebit, är samtidigt inte långt över senaste fem årens bottennivåer. Den låga värderingen, den starka finansiella ställningen och de begränsade expansionsmöjligheterna gör Hufvudstaden till en av börsens mest naturliga återköpare.
Återköp är inte ett helt främmande fenomen för Lundbergs. Skogsbolaget Holmen har köpt tillbaka egna aktier under de senaste åren och i maj beslutade styrelsen att på nytt utnyttja stämmans bemyndigande att tugga i sig den egna aktien. Essity, som vid sidan av Hufvudstaden är det enda bolaget i Lundbergs sfär som igår i aktiesparfonden, återköper för närvarande aktier för upp till 3 miljarder kronor. Återköpet tillsammans med årets utdelning motsvarar nära nog hela det fria kassaflödet under förra räkenskapsåret. Nettoskuldsättningen är även här försiktig och allt är upplagt för att divisionen Consumer Tissue Private Label Europe kommer att avyttras.
Även Hufvudstaden har återköpt aktier, men det är snart fem år sedan och det stannade vid 500 Mkr. Så länge marknaden erbjuder Hufvudstaden att indirekt köpa mer i sina befintliga fastigheter med signifikant rabatt borde det inte vara någon tvekan att ta vara på den möjligheten. 500 Mkr per år ska ses som en miniminivå, vilket vid nuvarande kurs motsvarar ungefär 2 procent av de utestående aktierna.
Med soliditeten på 57 procent och den finansiella begränsningen på 40, finns det utrymme för ett flera gånger större återköpsprogram. Allt som saknas nu är viljan. Och den finns kanske där. I en intervju med Di i slutet av maj sträckte sig styrelseordförande Fredrik Lundberg så pass lång att återköp var ”någonting som det finns anledning att diskutera framöver.”
Hufvudstaden är aktiesparfondens största innehav i fastighetssektorn, följt av Kojamo, Eastnine, Heba, John Mattson och Platzer.